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平成20年3月24日、2008年の公示地価が国土交通省から発表されました。社会的にも個人的にも、今回の発表が盛り上がらないのは、地価が横ばい低迷へと転換していること以上に、ガソリン税のバタバタなどを含めた政治不信、株安など、社会・景気の暗さによるものだと思います。

さて、発表された公示地価の内容は、全国平均（全用途）で前年比プラス1.7％、２年連続の上昇。この他、公示地価の数字だけを見ていれば、地価は上昇ということになるが、実際には？

今回発表された公示地価を含め、公的な地価指標には遅効性という欠点があり、現時点での状況がリアルに反映されるわけではない。公示地価はその年の1月1日現在の地価ということになっているが、その調査データは半年程度前のもの。

不動産市場では、サブプライムローン問題をきっかけに金融の引き締め（資金難）から不動産市場への資金流入のストップ・流出があり、ここを分岐点に市場の流れは変わった。

同問題は昨年の夏ごろのため、今回の公示地価の基になるデータは、同問題が起こった前後のものであり、同問題の影響が反映されていない。このため、今秋の基準地価や来年の公示地価では、地価上昇が止まり転換点を迎えたという数値になるのではないかと思われる。

今回の公示地価について、新聞、ネットなどでは、インパクトのある不動産投資市場・ファンドなど金融に近いところを取り上げていることが多く、一般の住宅市場についての記載は少ない。

住宅地について取り上げられていたものを抜き出してみると、

住宅地については、都心の人気は依然高い。東京駅から二十キロ以遠の郊外との二極化はさらに進む。郊外の分譲物件は九月以降、在庫調整で２０−３０％の値引きに動くとみている。東京の地価はここ一、二年上がり過ぎた面がある。本来の利用価値に沿った適正な価格へ回帰すると思う。（みずほ証券チーフ不動産アナリスト　石沢卓志氏　東京新聞）

マンション販売では、特に大都市の郊外で、表示価格から大幅に値引きする物件が後を絶たないという。（3月25日付・読売社説）

住宅地、商業地ともに今まで地価の上昇をけん引してきた東京都区部や政令指定都市を中心に、既に地価の頭打ちあるいは一部で下落傾向が生じている。（野村証券・チーフエコノミストの木内登英氏　ロイター）

どの内容を取ってみても、地価は転換点に入り上昇は止まった、郊外を中心に値下がりは始まっているというスタンス。

住宅地の地価低迷は、サブプライムローン問題による金融の引き締め→不動産分譲業者の資金難→土地仕入れの低迷という影響もあると思われるが、それ以上に、地価の上昇に購入資金力がついていけないことが主因だと思われる。

１億を超えるような都心のマンションは購入層が違うので別としても、5,000万円超が都内の新築マンション価格のスタートラインというのは、一般的な世帯の収入などから考えると高い。

郊外の一戸建てにしても、原油高に影響された建築資材の高騰による建築コストの上昇が、住宅価格全体を押し上げ、収入が伸び悩んだ分、地価を押さえ込んだ。

ここ数年、会社は収益を上げたが、個人所得は伸びていない。これから会社の収益は落ちると思われ、所得にも影響が出る。購買力が落ちることに加え、人口減による住宅需要減少、景気悪化などの要因などから、今後の地価が上昇に転じることは、とうぶん考えられない。

これからの住宅購入は、資産価値という観点で考えるのではなく、生活を中心とした利用価値で考えるべきである。資産価値は不動産という物が主役であるが、利用価値は利用する人が主役。このため、家族の状況などにより利用価値は変化するものであり、利用価値の変化による住み替えが実現できるように、生活する人も社会も変わっていかなければならない。

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公示地価の発表後、例年、各新聞や雑誌などで公示地価の内容を分析した結果がぞくぞくと掲載されます。ここ数年、掲載された内容を見ていると、どこも同じ内容（同じデータだから当然ですが）になるのがほとんどです。もうちょっと、独自の視点があってもいいのかなと思うのですが、仕方ないですね。

早速ですが、日本経済新聞で分析記事が掲載されましたので、ご紹介しながら、コメントをしていきます。

まず最初にまとめの文を。

地価が右肩上がりのバブル景気。地価が下がり続けた土地デフレ。その双方を抜け出し、地価は土地の実需を測るモノサシとしての機能を取り戻した。

矢野勝彦日本総合研究所主任研究員は「実需を生むヒトや企業を集める創意工夫がなければ人口が流出し地価も下がる」と指摘。地域間競争に終わりはない。

地価下落が続く地方でも、町や村の工夫で人口が増え、地価も上昇している地域がある。人口減の時代、地域間で人口や企業の奪い合いが始まり、それに勝った地域が地価も上昇＝繁栄し、負けると地価も下落＝衰退へと進む。

これから、不動産・住まいを購入する要素として、行政・政治という部分も大きなウェイトを占めてくるかもしれません。いや、もうすでに教育や医療などの部分では、気にしている購入者も出てきております。

また、軒並み上昇した都市圏・首都圏でも、地域により上昇率に差が出たり、取り残されて下落している地域もあります。

新宿区は東京23区の中で隣接区よりも上昇率は低く、23区中で17番目。新線開業予定で地価上昇のきっかけになると期待されたが・・。隣接区では上昇したのは、再開発で人を集める街並みが資金を呼び込み、地価が上昇した。

郊外の住宅地でも同様で、千葉県内の新線として沿線の宅地開発が進む北総線とつくばエクスプレス。北総線沿線の地域は、同線の運賃高が影響し、地価が下落したのに対し、つくばエクスプレス沿線の地域は、地価は底入れした。新線、新規開発地ならばどこでも良いのではないことが分かる。

神奈川県では都心に近い場所で上昇したが、離れるに従い上昇幅は縮み、下落に転じる。その中で例外なのは茅ヶ崎市で、理由は“湘南に住む”というブランド力。

しかし、茅ヶ崎市なら全て上昇というわけではなく、海側と山側で明暗は分かれ、海側には需要があるが、湘南のイメージが薄い山側では地価下落が止まらない。

同じような地域でも、便利で快適な街づくりが欠かせないことを物語っている。

公示地価を優秀なスタッフが分析したものなので間違いではないと思いますが、数字やデータから（だけ？）の分析では、現状を正しく把握できません。

大きな流れ、方向、総論は、間違いなく正しい。これには意義を唱えません。しかし、現場の状況を肌で感じた結果は、データや平均値では下がっていても、実態としては上昇しております。

たまたま、北総線やつくばエクスプレス沿線が活動エリアの柏オフィス、茅ヶ崎にある湘南オフィスと、特に今回取り上げられた地域に詳しいからかもしれません。

北総線は、運賃が高く敬遠されるのも多いですが、それを差し引いても、環境の良さ、ぞくぞくとオープンする商業施設、2010年度成田空港へ延伸、台地の平坦地で災害に強いなどなど、需要者を惹きつける魅力があり、現にＵＲが売り出す宅地は10〜20倍の倍率になります。

茅ヶ崎市も、確かに海側の方が需要があり、地価が高く、かつ、上昇しているのは事実です。しかし、山側も周辺地域の高い地価や上昇から逃げてくる人もおり、下落しているという印象はない。

どちらにも言えるのが、下落しているのだから安く買えるでしょ、探してと依頼されても、そうは簡単に探せないというのが現実です。（駅から離れたバス便なら別かもしれません）

公示地価全国平均上昇→全て上昇×。・・市、・・線平均値下落→全て下落ではない。最初の言葉ではないですが、各々で状況、実態、傾向は違いますので、パッと短絡的に判断せず、ひとつひとつを適切に判断していくことが大事です。

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3月22日、国土交通省は公示地価を発表し、全国平均で16年ぶりに上昇に転じたものとなった。ただ、この平均というものは三大都市圏が引っ張り上げたもので、半分以上の地点ではなお下落が続いている状況。

都会の異常な地価や上昇を取り上げても、ごく普通のお住まいの方には縁遠い話ですので、このサイトでは都市部の住宅地にスポットをあてて、私なりのコメントを出したいと思います。


千葉県内でも全国平均と同じように千葉県内平均も16年ぶりに上昇に転じた。昨年は市川市、浦安市やＴＸの影響による沿線周辺が上昇しただけに留まったが、今年は東京に近い県北西部で軒並み上昇に転じた。

昨年から上昇に転じている浦安市は12％、市川市は8.3％とさらに高い上昇率になった。この両市は実感として、もっと地価が高くなっている感触があり、一部では23区の千葉寄りの区と地価の逆転現象が起きている。

これは、都内は高いからと最初から諦めて千葉県の東京寄りを探すよりも、都内の千葉寄りを探した方が希望の予算で見つかるかもしれないということです。

浦安・市川以外の東京通勤圏でも、両市ほどの上昇率ではないにしても、軒並み上昇しました。該当する主な市は、船橋、習志野、千葉、八千代、鎌ヶ谷、松戸、柏、流山など。

細かい分析をすると、上昇している地点には特徴があり、主要駅からの徒歩圏か閑静な住宅地で上昇、この両方の特徴が合わさった地点では高い上昇率になった。

逆に平均が上昇になっても下がっている地点もあり、駅から離れた地点や小規模住宅が密集し雑然とした地点は下落もしくは落ち着いている。

分析は私が地価や不動産市況に明るいエリアで取り上げましたが、この傾向は首都圏や関西、中部などの都市圏では同じような傾向であると思われます。


さて、ここまでは新聞やＴＶなどの報道でも取り上げられる内容であり、これを取り上げるだけでは、芸がないので、この地価動向を踏まえて、住まい探しや購入をどうしていくべきか、ひとつの考えをお伝えします。


まず、資産価値として考えるなら、上昇している地点を追いかけて購入すべきです。上昇しているには当然それなりの理由があり、これから先、地価が落ち着いたり下降しても、地価が踏みとどまったり、下がっても下落幅が少なくなるためです。

地価の上昇時も下落時も、購入する人の希望が変わるわけではないので、需要が減っても、求められる要素があるところに需要がくるのは自然の流れであり、地価が下がっても買いやすくなったということで需要が増えることもあります。

全体が上昇しているにもかかわらず、あまり上昇しないとか下落している地点は、需要が減った際、さらに厳しい状況に立たされ、大幅な下落になります。これは今でも地価下落が続く地方の状況を見れば分かります。


でも、住まいの購入と不動産購入は形式は同じですが、目的が違うことも多々あります。誰しも将来の資産価値がある方が望ましいですが、住むこと、利用することを主眼に考え、割り切ることができるなら、自分たちが主役の住まい・不動産探しになり、地価の動向をそんなに気にしなくてもよくなります。

この場合で気にすることは、購入する資金計画が適正かどうか、将来にわたっての住まい計画に問題が出ないかどうかです。

地価・資産価値を重視した住まい探しというのは、不動産そのものが主役になってしまい、自分たちが不動産に合わせていくこと。不動産投資ならこれが正解かもしれませんが、住まいですからね、自分たちが主役で、不動産を合わせていくほうが、私は正解だと思います。


当たり障りなく言えば、両者のバランスを持ってとなるのでしょうか。でも、どちらかにシフトした考えでないと、たぶん何も購入することはできません。だって、両方ともなんてね。両方とも良い方にしたいのが人情ですから。

ただ、購入すべき、購入しないのはおかしいとは言いません。もしかしたら、資産という考えなら購入しない方が良いかもしれませんし、購入しなくても自分たちにあった住まいがあるかもしれませんから。

利便性、通勤時間などを優先した生活なら、都心の住まいが良いわけで、でも、この地価の上昇ぶり（マンションにも影響しています）なら、買わないで賃借し、その分貯金した方が資産を精算したら多くなることもありますので。


これから先、ずっと地価が上昇するというなら、また違った考えもあるでしょう。現にバブル期は、そう信じて動いていました。しかし、そんなことはないということはバブル崩壊で実感したと思います。

今後の地価動向について、私個人・保証なしの推測をかなりのお客様に話しております。話す内容は、ここ２〜３年内に買いたい、買うタイミングになりそうなら、早めが良いですよ。でも、５年待てるなら待っても良い。買うタイミングの好機は今か５年先ではないでしょうかと。

公示地価の発表をうけ、エコノミストの方々が今後の地価動向の見解を出しています。そのうち約半分の方が地価のピークは今年と見ており、残り半分の方が２〜３年後がピークだろうと見ています。

上昇相場は山のような形（下落相場は谷）をしますから、ピークが過ぎたちょっと後だと、まだ高めで今よりも高いことが予想され、今と同程度まで落ち着いてくるのは、ピークから少し時間が過ぎた後になります。


最後に私の個人的な見解ですが、現在の地価は高いと思います。もっと安いくらいが適正ではないのか。収入・所得がもっと高いならいいのですが、バランス的には地価がちょっと上に行ると感じます。

今回の地価上昇は、将来の値上がり益ではなく、利用価値（収益）に基づいたものですから、バブル期よりは正常であるものの、まだまだ土地偏重の意識は日本人から抜けていないようにも感じます。

昨年施行された住生活基本法の主旨のように、今後、建物（不動産の利用）にも資産性が生まれれば、地価にも（下落という）影響が出ると思います。


取りとめもなく思いついたまま書いてしまいましたので、何を言っているのか分からないという方は、ご相談にきて下さいね。タダで情報だけ貰おうというのもいいですが、でもタダまでの情報であり、フォローはできません（汗）

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　＜松戸市＞　　　　2006　　　 2005

　・下矢切　　　　157,000円　156,000円　↑0.6％
　・三矢小台　　　157,000円　155,000円　↑1.2％
　・二十世紀が丘　157,000円　156,000円　↑0.6％
　・二ツ木　　　　183,000円　178,000円　↑2.8％
　・日暮　　　　　170,000円　166,000円　↑2.4％
　・稔台　　　　　158,000円　155,000円　↑1.9％
　・常盤平　　　　164,000円　163,000円　↑0.6％
　・新松戸　　　　204,000円　195,000円　↑4.6％
　・西馬橋広手町　181,000円　176,000円　↑2.8％
　・仲井町　　　　155,000円　155,000円　→
　・上本郷　　　　172,000円　168,000円　↑2.3％
　・千駄堀　　　　134,000円　134,000円　→
　・五香西　　　　124,000円　124,000円　→
　・新作　　　　　163,000円　161,000円　↑1.2％
　・岩瀬　　　　　217,000円　210,000円　↑3.3％
　・本町　　　　　738,000円　705,000円　↑4.6％

　＜概要＞

　2006年の基準地価が国土交通省から9月19日付けで発表されました。
　東京・名古屋・大阪では、商業地に加えて住宅地でも上昇し、
　東京都区部では全ての調査地点で上昇した。

　しかし、地方圏では−3.5％の下落で、
　全国平均でも−2.4％と15年連続の下落。

　三大都市圏では、地価も下げ止まり→地価上昇へと
　転じたことがうかがえるが、地方圏では下落に歯止めがかからず、
　地価の二極化がより鮮明になってきた。

　千葉県でも、大幅に上昇した市川市や浦安市を中心に、
　東京近接部では、ほとんどの市町村で上昇したが、
　東京から離れている地域や交通利便性が悪い地域は、下落が続いている。

　松戸市、柏市は東京近接部ということで、
　ほとんどの地点が上昇しています。
　流山市はつくばエクスプレスの影響での上昇です。

　細かい数値を見てみると、どの市でも、中心駅か乗り換え駅を
　最寄とする地域の上昇幅は大きくなっていることが分かります。
　この傾向は、全国や都市圏のマクロでも、
　沿線や市町村単位のミクロでも同じ傾向になっています。

　この基準地価から考えた不動産購入の考え方はこちらへ

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　姉妹サイトにて、千葉県内３行の住宅ローンについてご紹介しましたので、ご紹介させて頂きます。

［不動産購入応援ブログより］

　返済が長期に渡り、公共料金の振替、貯金、投資信託、年金などと個人のメインバンクになる入口として、各行とも住宅ローンの獲得に力を入れており、不動産を購入する人にとっては、金利の引き下げなど購入を助けられています。

　本日の日本経済新聞千葉面に、千葉県内３行の取り組みを特集し分析した記事が掲載されましたので、ご紹介します。

［記事概要］

・千葉銀行

　自行ローンと併用（５０％超）した場合のフラット３５の優遇金利を県内最低の2.45％に設定。

・京葉銀行

　住宅ローンの自動審査システムを全面稼動し融資を加速。９月にはフラット３５と自行併用商品を投入し、優遇金利（フラット３５）を２．５２％と他二行並みに引き下げ。

・千葉興業銀行

　フラット３５と自行住宅ローンの併用商品で５月に、全国銀行最低水準の２．４９％で参入。８月９月では、金利上昇時に返済負担が増えるのを嫌った顧客を取り込み、千葉銀行を上回る取り扱った。

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不動産を購入する場合、広告や販売図面に出ている不動産の販売価格の他に、数多くの諸費用が掛かります。種類も多く金額も大きいので、資金計画を立てる際には、価格以外の諸費用のことまで念頭においておく必要がございます。契約をしたのはいいけど、諸費用がなくて金策に走る回るなんてことにならないようにして下さい。続きを読む